Dlaczego dwa podobne mieszkania w Katowicach mogą kosztować zupełnie inaczej?

Na pierwszy rzut oka dwa mieszkania mogą wyglądać niemal identycznie. Podobny metraż, taka sama liczba pokoi, zbliżony standard, a nawet podobny rok budowy. Mimo to różnica w cenie może być naprawdę duża. Dlaczego? W rzeczywistości na wartość nieruchomości wpływa znacznie więcej czynników niż tylko liczba metrów kwadratowych.

Jest to szczególnie widoczne na rynku nieruchomości w Katowicach. Z jednej strony mamy tutaj ścisłe centrum i intensywnie rozwijające się okolice, z drugiej natomiast spokojniejsze, bardziej zielone dzielnice. Co więcej, nawet mieszkania znajdujące się kilka ulic od siebie mogą różnić się ceną.

Warto więc wiedzieć, z czego wynikają te różnice.

1. Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja

Nie bez powodu mówi się, że jednym z najważniejszych czynników wpływających na cenę nieruchomości jest lokalizacja. Jednak nie chodzi wyłącznie o dzielnicę.

Dwa mieszkania mogą znajdować się w tej samej części Katowic, a mimo to jedno z nich może być położone przy spokojnej, zielonej ulicy, podczas gdy drugie znajduje się przy ruchliwej trasie.

Co więcej, znaczenie ma odległość od centrum, dostęp do komunikacji miejskiej, sklepów, szkół, przedszkoli, uczelni czy terenów rekreacyjnych. W rezultacie mieszkanie o powierzchni 50 m² w jednej lokalizacji może mieć zupełnie inną wartość niż mieszkanie o identycznym metrażu w innej części miasta.

Dlatego właśnie podczas porównywania ofert nie warto patrzeć wyłącznie na cenę za metr kwadratowy.

2. Nawet jedna ulica może zrobić różnicę

Co ciekawe, różnice w cenach mogą występować nawet w obrębie jednej dzielnicy.

Wyobraźmy sobie dwa mieszkania znajdujące się kilkaset metrów od siebie. Pierwsze znajduje się w głębi spokojnego osiedla, ma widok na zieleń i jest oddalone od głównej drogi. Drugie natomiast wychodzi bezpośrednio na ruchliwą ulicę.

Mimo że metraż, liczba pokoi oraz standard mogą być bardzo podobne, kupujący mogą zupełnie inaczej ocenić atrakcyjność obu nieruchomości.

Ponadto znaczenie mogą mieć przyszłe inwestycje w najbliższej okolicy. Nowa droga, linia komunikacyjna, park czy zabudowa mieszkaniowa mogą zmieniać sposób postrzegania danej lokalizacji.

3. Piętro i obecność windy

Kolejnym elementem jest piętro. Z pozoru może wydawać się, że nie powinno ono znacząco wpływać na cenę, jednak w praktyce dla wielu kupujących jest bardzo istotne.

Mieszkanie na czwartym piętrze w budynku bez windy może być mniej atrakcyjne dla rodziny z małym dzieckiem, osoby starszej czy osoby mającej problemy z poruszaniem się.

Z kolei mieszkanie na wyższym piętrze w nowoczesnym budynku z windą może oferować lepszy widok, większą prywatność oraz mniejszy hałas dochodzący z ulicy.

Jednocześnie parter również ma swoich zwolenników i przeciwników. Wszystko zależy więc od konkretnego budynku oraz oczekiwań potencjalnego kupującego.

4. Stan techniczny mieszkania

Dwa mieszkania mogą mieć dokładnie 50 m², jednak jedno może być gotowe do zamieszkania, natomiast drugie wymagać generalnego remontu.

W takim przypadku różnica w cenie jest całkowicie zrozumiała.

Kupujący bierze bowiem pod uwagę nie tylko cenę zakupu, lecz także pieniądze, które będzie musiał przeznaczyć na remont. Wymiana instalacji elektrycznej, remont łazienki, nowa kuchnia, podłogi czy stolarka okienna mogą znacząco zwiększyć całkowity koszt inwestycji.

Co więcej, znaczenie ma również jakość wykonanego remontu. Nowoczesne zdjęcia w ogłoszeniu nie zawsze oznaczają, że mieszkanie zostało wyremontowane przy użyciu dobrej jakości materiałów.

Dlatego podczas oglądania nieruchomości warto zwracać uwagę nie tylko na jej wygląd, lecz również na stan techniczny.

5. Stan całego budynku

Kupując mieszkanie, kupujemy nie tylko jego wnętrze. Równie ważny jest budynek, w którym się ono znajduje.

Wyremontowana klatka schodowa, zadbana elewacja, nowa winda, wymienione instalacje czy uporządkowane otoczenie mogą wpływać na odbiór całej nieruchomości.

Natomiast jeśli budynek wymaga poważnych remontów, potencjalny kupujący może brać pod uwagę możliwość pojawienia się dodatkowych kosztów w przyszłości.

Dlatego dwa pięknie urządzone mieszkania mogą mieć różną wartość, jeżeli znajdują się w budynkach o zupełnie innym stanie technicznym.

6. Układ mieszkania może być ważniejszy niż metraż

Metraż nie mówi wszystkiego.

Mieszkanie o powierzchni 55 m² może mieć trzy funkcjonalne pokoje, osobną kuchnię i dobrze wykorzystaną przestrzeń. Tymczasem inne mieszkanie o dokładnie tej samej powierzchni może mieć duży korytarz, niewielkie pokoje oraz mniej praktyczny rozkład.

W rezultacie pierwsze mieszkanie może być bardziej atrakcyjne dla większej liczby kupujących.

Co więcej, funkcjonalny układ ma szczególne znaczenie w przypadku mieszkań przeznaczonych pod wynajem. Dlatego inwestorzy często zwracają uwagę nie tylko na liczbę metrów, ale przede wszystkim na możliwość praktycznego wykorzystania każdego z nich.

7. Balkon, taras, ogródek i widok z okna

Dodatkowa przestrzeń zewnętrzna może być kolejnym elementem różnicującym cenę.

Mieszkanie z dużym balkonem lub tarasem może być postrzegane jako bardziej atrakcyjne niż podobny lokal bez żadnej przestrzeni zewnętrznej.

Ponadto znaczenie ma sam widok z okna. Czym innym jest widok na park lub panoramę miasta, a czym innym okno wychodzące bezpośrednio na ścianę sąsiedniego budynku czy ruchliwą ulicę.

Oczywiście są to kwestie częściowo subiektywne. Jednak podczas sprzedaży nieruchomości właśnie takie szczegóły mogą mieć znaczenie dla zainteresowania kupujących.

8. Miejsce parkingowe lub garaż

W mieście takim jak Katowice możliwość wygodnego zaparkowania samochodu może być istotnym atutem.

Jeżeli do jednego mieszkania przynależy miejsce w garażu podziemnym, natomiast przy drugim znalezienie wolnego miejsca każdego wieczoru stanowi problem, obie nieruchomości trudno traktować jako identyczne.

Ponadto w przypadku nowszych inwestycji miejsce postojowe może być sprzedawane oddzielnie. Dlatego podczas porównywania cen ofertowych zawsze warto sprawdzić, co dokładnie znajduje się w podanej cenie.

9. Koszty utrzymania mieszkania

Cena zakupu to jedno, natomiast późniejsze koszty to zupełnie inna kwestia.

Dwa podobne mieszkania mogą mieć znacząco różniące się miesięczne opłaty. Dlatego kupujący coraz częściej zwracają uwagę na czynsz administracyjny, koszty ogrzewania oraz pozostałe opłaty związane z użytkowaniem nieruchomości.

Jeżeli jedno mieszkanie jest tańsze w zakupie, ale generuje znacznie większe miesięczne wydatki, początkowa oszczędność nie zawsze będzie tak atrakcyjna, jak mogłoby się wydawać.

10. Rynek pierwotny a rynek wtórny

Znaczenie ma również to, czy mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego.

Nowe inwestycje często oferują nowoczesne części wspólne, windy, garaże podziemne, balkony lub tarasy oraz rozwiązania odpowiadające współczesnym oczekiwaniom kupujących.

Z drugiej strony mieszkanie z rynku wtórnego może znajdować się w bardzo dobrej, już rozwiniętej lokalizacji, w której dostępne są sklepy, szkoły, komunikacja i pozostałe usługi.

Dlatego nie można jednoznacznie powiedzieć, że jeden rynek zawsze będzie droższy lub lepszy. Każdą nieruchomość należy oceniać indywidualnie.

11. Sposób przygotowania mieszkania do sprzedaży

Na końcową cenę oraz zainteresowanie ofertą może wpływać również sposób prezentacji nieruchomości.

Dobre zdjęcia, uporządkowane wnętrze, odpowiednie światło oraz przemyślany opis mogą sprawić, że potencjalny kupujący zainteresuje się właśnie tą ofertą.

Co więcej, pierwsze wrażenie ma ogromne znaczenie. Jeżeli mieszkanie jest czyste, jasne i odpowiednio przygotowane do prezentacji, kupującemu łatwiej wyobrazić sobie siebie w danym miejscu.

Nie oznacza to oczywiście, że samo przygotowanie mieszkania automatycznie zwiększa jego realną wartość. Może jednak wpływać na atrakcyjność oferty oraz zainteresowanie potencjalnych klientów.

Dlaczego więc podobne mieszkania mają różne ceny?

Jak widać, sam metraż oraz liczba pokoi to zdecydowanie za mało, aby prawidłowo porównać dwie nieruchomości.

Na cenę wpływają jednocześnie lokalizacja, ulica, piętro, standard, stan techniczny budynku, układ pomieszczeń, balkon, widok, parking, koszty utrzymania, otoczenie oraz wiele innych czynników.

Dlatego dwa mieszkania w Katowicach, które na pierwszy rzut oka wyglądają niemal identycznie, w rzeczywistości mogą przedstawiać zupełnie inną wartość dla potencjalnego kupującego.

Co więcej, należy rozróżnić cenę ofertową od ceny, za którą nieruchomość ostatecznie zostanie sprzedana. Właściciel może wystawić mieszkanie za dowolną kwotę, jednak dopiero zainteresowanie kupujących i finalna transakcja pokazują, jak rynek ocenił daną ofertę.

Szukasz mieszkania w Katowicach?

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości, porównywanie samych cen za metr kwadratowy może nie wystarczyć. Warto spojrzeć na każdą ofertę szerzej i sprawdzić, co tak naprawdę wpływa na jej cenę.

Jeśli szukasz mieszkania, domu lub innej nieruchomości w Katowicach, skontaktuj się z biurem nieruchomości Westate Katowice. Pomożemy Ci przeanalizować dostępne możliwości i znaleźć nieruchomość dopasowaną do Twoich potrzeb oraz oczekiwań.

Szukasz nieruchomości w Katowicach? Skontaktuj się z Westate Katowice i znajdź miejsce odpowiednie dla siebie.